Microcentro: por qué hoy es una oportunidad invertir en ladrillos y cuánto se puede ganar

Tras varios meses sin actividad por la pandemia, y con la llegada del home office en muchos casos para quedarse, numerosas empresas hoy deciden vender sus oficinas que se encuentran prácticamente sin actividad en el Microcentro porteño.

Según opinan expertos del mercado inmobiliario, esta zona en poco tiempo podría dejar de ser como la conocemos y convertirse en el nuevo "Puerto Madero": uno más de los barrios residenciales de la ciudad más codiciados.

Pero esta es una posibilidad no sólo es vista por ciudadanos e inversores, que buscan remodelar las viejas oficinas en nuevos espacios para vivir, sino también por el Estado.

La Legislatura Porteña aprobó dos leyes este mes que impulsan la reconversión de edificios de oficinas en viviendas, el desarrollo de servicios y la mudanza de nuevos vecinos a la zona, mediante instrumentos como créditos subsidiados y beneficios impositivos.

¿Por qué hoy es una oportunidad invertir en el Microcentro porteño?

Actualmente, según datos de Zonaprop, la oferta en el Microcentro representa el 3,5% de las publicaciones en CABA, de las cuales un 47% está en venta y un 44% en alquiler. En línea con lo que sucede en el mercado inmobiliario en general, los valores de venta van en caída. Pero el Microcentro es la zona que más baja, con un descenso de 16,15% en los últimos dos años.

"Hoy en día se presentan oportunidades muy interesantes para invertir allí, ya que, dado el contexto actual de la pandemia, el home office y los modelos híbridos, estas zonas tuvieron un menor movimiento que repercutió en una baja de los valores de venta de los inmuebles", sostuvo el director comercial de Zonaprop en Argentina y Uruguay, Leandro Molina, a Clarín.

"Es por esto que salieron al mercado locales en edificios de categoría, históricos o esquinas muy codiciadas, para quien pueda aceptar el desafío", indicó.

Por su parte, en la plataforma inmobiliaria Mudafy, en los últimos meses aumentó aumentó 27% la oferta en los barrios de San Nicolás y la porción correspondiente a Montserrat.

"Esta situación abrió las puertas a una nueva posibilidad que puede volver a dar vida a la zona que se extiende desde Córdoba a Belgrano y Callao, y convertirla en un barrio más residencial, con una fisonomía muy distinta a la pre pandemia”, comentó Matías Towers, el Director Comercial de la firma.

¿Cuál es el potencial a futuro que ven desde el sector inmobiliario en el Microcentro porteño?

Al día de hoy, el 63% del Microcentro corresponde a oficinas: más de 600 parcelas de oficinas por cada kilómetro cuadrado, mientras que el espacio de viviendas es del 20% con menos de 200 parcelas por cada kilómetro cuadrado. 

Pero en este contexto, la Secretaría de Desarrollo Urbano porteña entiende que los más de 640 emprendimientos de oficinas enclavados en la zona delimitada pueden readaptarse como viviendas.

De esta manera, los beneficios de la zona podrían convertirse en los requisitos de muchos a la hora de buscar su hogar ideal: interconexión (subte, ciclovías, Metrobus, todo a minutos), oferta cultural, comercial y de servicios, y hasta cercanía a las grandes universidades.

También podrían ser estos los requisitos de los turistas cuando buscan alojamiento en Buenos Aires, convirtiéndose así en una oportunidad para los inversores, frente a unidades a precios históricamente bajos que pronto podrían alquilarse temporalmente en dólares.

“Creemos que podría replicarse la experiencia de Puerto Madero, una zona que logró modernizarse, revalorizarse y posicionarse como uno de los mejores lugares de la ciudad para vivir y pasear”, destacaron desde Mudafy.

Desde Zonaprop coincidieron en que la zona se volverá a activar dado que hay iniciativas públicas y privadas en ese sentido, especialmente con la reconversión que plantea el Gobierno de la Ciudad.

A través del Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (FoDUS) y créditos blandos, el gobierno porteño quiere transformar el microcentro en un nuevo espacio para vivir al tratarse de una zona estratégicamente conectada por los subtes, colectivos y trenes.

"Es por esta razón que es un gran momento para invertir en esta zona, dado que los valores del metro cuadrado, posteriormente a la reactivación del barrio, se apreciarán. Hoy se puede acceder por montos muy accesibles incluso a edificios que se venden en bloque", resaltó Molina.

¿A cuánto se comercializan hoy los departamentos?

Según datos de Zonaprop, actualmente el valor del metro cuadrado en el Microcentro es de los más bajos en la Ciudad, con un precio de US$ 2.161 por m2 y el costo promedio de un departamento de dos ambientes y 50 m2 es de US$ 113.452. No obstante, aclaran que se pueden encontrar unidades bastante por debajo de ese valor medio.

De hecho desde Mudafy destacan que llega a haber unidades de dos ambientes ofrecidas en torno a US$ 45.000, mientras que un edificio en bloque con unas 50 unidades tiene un valor que va de 1 a 2 millones de dólares.

¿Cuál sería la rentabilidad de invertir en ladrillos en el Microcentro porteño?

Según explicó Molina, de Zonaprop, la rentabilidad actualmente es de 3,21% y se necesitan 31,2 años para recuperar la inversión de compra, un 25% menos que hace un año atrás.

"Estas cifras indican que es un buen momento para invertir en la zona. De hecho, hoy es posible encontrar edificios en bloque con entre 40 y 50 unidades a muy buenos valores. Esto sucede a causa de la pandemia y el hecho de que los precios fueron descendiendo y hay un alto stock disponible", remarcó.

No obstante, indicó que en este escenario, siempre es importante tener en cuenta los posibles arreglos o puestas en valor que se le tengan que hacer al inmueble que se adquiera.

Por otra parte, en relación al mercado de alquileres, indicó que el valor promedio de un departamento de dos ambientes y 50 m2 en Microcentro es de $ 41.690 por mes.